FAQs

Ποια δικαιολογητικά χρειάζομαι για την αγορά ακινητου;

Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ : ΕΛΚΥΣΤΙΚΕΣ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ ΚΑΙ ΙΔΑΝΙΚΈΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ

Μπορεί η Ελλάδα να βιώνει την χειρότερη κρίση στη μεταπολεμική ιστορία της και το μέλλον της να είναι αβέβαιο, αλλά αυτή η κρίση προσφέρει και πολύ καλές ευκαιρίες, μεταξύ άλλων και στην αγορά ακινήτων. Τα μεγάλα και ακριβά ακίνητα έχουν υποστεί μια τεράστια μείωση στις τιμές τους. η υψηλή εμπορική τους αξία βρίσκεται σε ελεύθερη πτώση, εξαιτίας της ύφεσης, της έλλειψης ρευστότητας στην αγορά, αλλά και των σημαντικών επιβαρύνσεων, που δέχθηκαν την τελευταία πενταετία ιδίως σε ό,τι αφορά στους φόρους ακίνητης περιουσίας. [ συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας].

Η κατάρρευση των τιμών των ακινήτων, η οποία στα παλαιά ακίνητα μπορεί να φτάνει και στο 60% ή και 70% της αγοραίας αξίας τους, οφείλεται επίσης στη φούσκα, που είχε δημιουργηθεί όλα αυτά τα χρόνια στα ακίνητα, η οποία και έσκασε μετά την κρίση. Με δεδομένη την έλλειψη ρευστότητας στην αγορά και την πτώχευση πολλών κατασκευαστικών επιχειρήσεων στον κλάδο των ακινήτων, ένας ενδιαφερόμενος υποψήφιος αγοραστής, που έχει χρήματα να διαθέσει, μπορεί να επιτύχει μια πολύ καλή συμφωνία στην αγορά νεόδμητου ή και μεταχειρισμένου ακινήτου. Ευκαιρίες υπάρχουν στις περισσότερες γεωγραφικές περιοχές της Ελλάδας. Ο ενδιαφερόμενος αγοραστής μπορεί να διαλέξει και να πάρει αυτό που θέλει, εκεί ου το θέλει και στην τιμή ου το θέλει. Από την Κρήτη έως την Πελοπόννησο, από την Θεσσαλία έως τη Στερεά Ελλάδα και την Ηπειρο, τη Μακεδονία, τη Θράκη, τα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου Πελάγους.

Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει πρώτα απ’όλα να αναζητήσουν έμπιστους και αξιόπιστους συνεργάτες στην αναζήτηση κατοικίας στην Ελλάδα. Η αρχή των έμπιστων συνεργατών ξεκινά με τον μεσίτη, ενώ θα χρειαστούν οπωσδήποτε δικηγόρο και πολιτικό μηχανικό.

Ο σύμβουλος ακίνητων θα υποδείξει, από διάφορα ακίνητα που έχει στη διάθεσή του, το κατάλληλο ακίνητο, που θα του ζητήσει ο υποψήφιος αγοραστής. Εάν δεν έχει διαθέσιμο ακίνητο, έτσι όπως το ζητά ο ενδιαφερόμενος, θα πρέπει να ψάξει να το βρει. Ο πελάτης μπορεί να δει όσα ακίνητα θέλει και αν δεν του αρέσει κανένα δεν έχει υποχρέωση να καταβάλλει καμία αμοιβή. Η αμοιβή του μεσίτη καθορίζεται ελεύθερα και καταβάλλεται με την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας του ακινήτου από τον αγοραστή, ενώ ο μεσίτης έχει δικαίωμα να παραβρίσκεται στην υπογραφή του συμβολαίου και το όνομά του αναφέρεται στο συμβόλαιο. Ο μεσίτης θα πρέπει να γνωρίζει την κατάσταση του ακινήτου και να είναι σε θέση να χορηγήσει στον υποψήφιο αγοραστή τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου, τοπογραφικά, και οποιαδήποτε άλλα έγγραφα ζητήσει ο υποψήφιος αγοραστής, για να έχει μια σφαιρική αντίληψη της κατάστασης του ακινήτου. Ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να έρθει σε επαφή με τον πωλητή, αλλά, εφόσον το ακίνητο του το έδειξε ο μεσίτης, υποχρεούταν να καταβάλλει στην αμοιβή του. Για το σκοπό αυτό ο μεσίτης θα του δώσει αν υπογράψει κάποια σύμβαση, την αποκαλούμενη «μεσιτική εντολή». Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να αναζητήσει και ένα πρόσωπο, που θα ομιλεί τη γλώσσα του, για να του εξηγήσει τους όρους της σύμβασης. Αφού η μεσιτική αμοιβή καθορίζεται ελεύθερα, ο υποψήφιος αγοραστής δεν θα επιτρέψει στον μεσίτη να του επιβάλλει μονομερώς την αμοιβή που εκείνος θέλει, αλλα θα συζητήσει μαζί του το ποσοστό της αμοιβής του. Η αμοιβή του μεσίτη υπολογίζεται με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου, αλλά επιτρέπεται και αντίθετη συμφωνία.

Απαραίτητος κρίκος στην αλυσίδα της αγοράς ενός ακινήτου αποτελεί και ο δικηγόρος. Ο δικηγόρος αναλαμβάνει τον έλεγχο τίτλων του ακινήτου, όπως ονομάζεται η έρευνα, που διενεργεί στο υποθηκοφυλακείο του τόπου, όπου βρίσκεται το ακίνητο, για να διαπιστώσει σε ποια κατάσταση βρίσκεται, αν δηλαδή είναι ελεύθερο και απαλλαγμένο από κάθε βάρος όπως υποθήκη, κατάσχεση, ή διεκδίκηση. Οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν να ζητάνε από τον δικηγόρο έκθεση ελέγχου τίτλων και πιστοποιητικά βαρών από το υποθηκοφυλακείο, προκειμένου να είναι βέβαιοι 100% για την καθαρότητα του ακινήτου, στο οποίο έχουν καταλήξει. Έλεγχος τίτλων διενεργείται επίσης και την παραμονή της υπογραφής τού συμβολαίου, ή και την ίδια μέρα της υπογραφής του, για να είναι βέβαιο ότι δεν έχει επιβληθεί κάποιο βάρος την τελευταία στιγμή.

Ο δικηγόρος αναλαμβάνει να συντάξει των όρων του συμβολαίου

ΕΞΟΔΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ.

Ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε 3% και υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία και αναγράφεται στο συμβόλαιο.

Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι η αντικειμενική αξία δεν συμπίπτει με την αγοραία – εμπορική αξία του ακινήτου και είναι συνήθως, μετά το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης σε πολλές περιπτώσεις, υψηλότερη από την εμπορική, ιδίως αν πρόκειται για παλαιότερα και όχι νεόδμητα ακίνητα. Η ελληνική πολιτεία έχει δεσμευτεί να αναπροσαρμόσει προς τα κάτω τις τιμές των αντικειμενικών αξιών για να πλησιάσουν τις εμπορικές αξίες. Όλοι οι φόροι, αμοιβές δικηγόρων συμβολαιογράφων υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία.

ΦΟΡΟΣ ΠΡΟΣΤΙΘΕΜΕΝΗΣ ΑΞΙΑΣ [ΦΠΑ]

Η επιβολή του Φ.Π.Α. εφαρμόζεται σε ακίνητα των οποίων η οικοδομική άδεια εκδίδεται ή αναθεωρείται από 1ης Ιανουαρίου 2006, εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής ακίνητα αυτά επιβαρύνονται και με ΦΠΑ 23%.

ΑΜΟΙΒΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΥ

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται σε κατώτατο όριο, ως εξής :

Για ποσό έως 120.000 ευρώ παραμένει σε ποσοστό 1%.

Για ποσό από 120.000 έως 380.000 μειώνεται σε ποσοστό 0,70%,

Για ποσό από 380.001 έως 2.000.000 ευρώ μειώνεται σε ποσοστό 0,65% κ.ο.κ. το οποίο ποσοστό μειώνεται σταδιακά στα ανώτερα κλιμάκια ποσών, καθώς και σε 4-5 πέντε ευρώ ανά πρόσθετο φύλλο συμβολαιογραφικών πράξεων.

Η αμοιβή υπολογίζεται με βάση την αναγραφόμενη αξία του συμβολαίου ή την αντικειμενική αξία, ανάλογα με το ποια αξία είναι μεγαλύτερη. Υπάρχουν και κάποιες επιπρόσθετες δαπάνες για αντίγραφα συμβολαίων, σύνταξη φορολογικών δηλώσεων και περιλήψεων, πάγια τέλη, χαρτόσημα δεύτερα φύλλα κ.λπ.

ΑΜΟΙΒΗ ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ

Η παράσταση δικηγόρου για σύνταξη εγγράφων ενώπιον συμβολαιογράφου είναι υποχρεωτική μόνο για τον αγοραστή, εφόσον τo αντικείμενο της συμβάσεως είναι τουλάχιστον αξίας 29.347.0286 ευρώ και άνω για τις περιφέρειες Δικηγορικών Συλλόγων Αθηνών και Πειραιά. Υπάρχει ένα ελάχιστο όριο αμοιβής, αλλά στην πράξη είναι συμφωνίας μεταξύ πελάτη και δικηγόρου. Σημειώνεται ότι η αμοιβή του δικηγόρου, όπως και του συμβολαιογράφου επιβαρύνεται επίσης με ΦΠΑ 23%.

ΕΞΟΔΑ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗΣ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ

Το συμβόλαιο που θα συνταχθεί στο συμβολαιογράφο πρέπει να κατατεθεί – μεταγραφεί όπως λέγεται, Υποθηκοφυλακείο της τοποθεσίας του ακινήτου. Η μεταγραφή είναι υποχρεωτική, γιατί μόνο μ’ αυτή ο αγοραστής αποκτά την κυριότητα του ακινήτου. Από το υποθηκοφυλακείο θα πάρει και το αντίστοιχο πιστοποιητικό μεταγραφής μερικές μέρες μετά την κατάθεση του συμβολαίου σε αυτό. υποχρεούται στην καταβολή 0,475% επί του τιμήματος ή της αντικειμενικής αξίας του συμβολαίου, ανάλογα με το ποια αξία είναι η μεγαλύτερη.

ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΦΟΡΟΥΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

Ένα πρόσθετο και μόνιμο βάρος του αποκτηθέντος ακινήτου αποτελεί ο φόρος ακίνητης περιουσίας. Ο φόρος αυτός επιβάλλεται μετά την απόκτηση του ακινήτου. Καταβάλλεται ετησίως, είτε εφάπαξ είτε σε δόσεις.

Δικαιολόγηση πόθεν έσχες ,όταν αντικειμενική υπερβαίνει την αγοραία αξία

Εάν αγοράζεται οικόπεδο θα πρέπει να ερευνάται από τοπογράφο μηχανικό αν τα όρια του ακινήτου έχουν τεθεί και είναι τα ορθά, έτσι ώστε να μην τίθεται θέμα μελλοντικών αμφισβητήσεων από τους γειτονικούς ιδιοκτήτες. Στα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων τίθεται πάντοτε όρος ότι σε περίπτωση εγέρσεως αμφισβήτησης από ιδιοκτήτες γειτονικών ακινήτων ο πωλητής φέρει ευθύνη και υποχρεούται να αποκαταστήσει τη ζημία του αγοραστή. Πολλές περιοχές της Ελλάδας έχουν μπει στο κτηματολόγιο και για όσες δεν έχουν ενταχθεί ακόμα σε αυτό, υπάρχει το σύστημα των υποθηκοφυλακείων, στα οποία φυλάσσονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας των ακινήτων. Ο δικηγόρος, που θα διενεργήσει τον έλεγχο τίτλων θα εξακριβώσει αν υπάρχει διεκδικητική ή αναγνωριστική αγωγή κυριότητας εναντίον του ακινήτου που πάει να αγοραστεί και θα συμβουλεύσει τον υποψήφιο αγοραστή σε μια τέτοια περίπτωση, να μη προβεί στην αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου. Πάντως, η καλύτερη λύση για την αποφυγή δικαστικών εμπλοκών στο μέλλον, με την δικαστική διεκδίκηση από ιδιοκτήτη γειτονικού ακινήτου, είναι να έχει γίνει η οριοθέτηση των ακινήτων που είναι γειτονικά με την παρουσία όλων των ιδιοκτητών των ακινήτων και βέβαια με υπόδειξη των ορίων από τοπογράφο – μηχανικό, αν υπάρχει η παραμικρή αμφιβολία για την ορθότητα των συνόρων.

Απαραίτητος είναι ο έλεγχος του ακινήτου από πολιτικό μηχανικό, όταν πρόκειται για κτήρια. Ο μηχανικός εξετάζει τα σχεδιαγράμματα και ελέγχει αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, οι οποίες δεν έχουν τακτοποιηθεί και θα παγώσουν τη διαδικασία αγοράς του συγκεκριμένου ακινήτου.

Συμφέρουσες αγορές είναι οι αγορές ακινήτων που έχουν παλαιότητα τουλάχιστον πέντε ετών, ενώ μπορεί να γίνει δυνατή διαπραγμάτευση και να επιτύχει ο υποψήφιος αγοραστής μεγάλη έκπτωση σε ακίνητο, αν αυτό είναι πολύ μεγάλο σε επιφάνεια, οπότε και η έκπτωση θα είναι μεγαλύτερη. Μετά την κρίση, πολλοί έλληνες δεν έχουν την δυνατότητα να συντηρούν μεγάλα εξοχικά ακίνητα, ούτε να πληρώνουν τον φόρο ακίνητης περιουσίας και αναζητούν αγοραστές για ν’ απαλλαγούν από αυτά.

ΠΡΟΣΒΑΣΗ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΟ

Σημαντικό επίσης, είναι πριν την αγορά του ακινήτου να εξετάζεται, αν αυτό βρίσκεται στην επαρχία, αν είναι δυνατή η πρόσβαση στο ακίνητο αυτό και με ποια μέσα μεταφοράς [λεωφορεία, τραίνα, αεροπλάνα κλπ].

Κλείνοντας, θα λέγαμε ότι είναι μια κατάλληλη περίοδος για αγορές ακινήτων στην Ελλάδα και όσοι αποφασίσουν αν επενδύσουν σε χαρτοφυλάκιο ακινήτων θα βγουν κερδισμένοι.

Δημήτριος Σπυρόπουλος

Δικηγόρος

Δεν έχω εξοικείωση με τους υπολογιστές και το διαδίκτυο, όταν δυσκολεύομαι να βάλω την αγγελία, τι μου προτείνετε;

Στείλτε μας το κείμενο και τις φωτογραφίες σας (σε υψηλή ανάλυση) και θα την αναρτήσουμε για εσάς ΔΩΡΕΑΝ στα Ελληνικά

Θέλω να αναρτήσω το ακίνητό μου στα αγγλικά και στα ρώσικα, ποια είναι η πολιτική σας;

Το investmentsingreece.gr δεν έχει καμία χρηματική απαίτηση ούτε παρεμβαίνει ανάμεσα στον αγοραστή και στον πωλητή . Για την κάλυψη μέρους των εξόδων μας αναλαμβάνουμε την ανάρτηση των αγγελιών σας με συμβολικό πόσο 5 ευρώ συν φ.π.α για κάθε γλώσσα είτε στα αγγλικά είτε στα ρώσικα .Οι αγγελίες σας δεν έχουν χρονική διάρκεια , αν κάποιος έχει παραπάνω από τρία ακίνητα υπάρχει επιπλέον έκπτωση.
Μην διστάσετε να ρωτήσετε αν έχετε οποιαδήποτε απορία στο info@investmentsingreece.gr η στο τηλ. 210 9414340

Αναλαμβάνετε να φωτογραφίσετε το ακίνητο μου με στατικές ή πανοραμικές φωτογραφίες και με τι κόστος;

Αναλαμβάνουμε σε όλη την Ελλάδα να φωτογραφίσουμε το ακίνητο σας με στατικές (180 μοιρών) και πανοραμικές (360 μοιρών) φωτογραφίες υψηλής ανάλυσης.

Μπορούμε, επίσης να σας παρέχουμε διακοσμητή εσωτερικών χώρων και μοντέλα ( ανάλογα με την περίπτωση του ακινήτου) για το καλύτερο φωτογραφικό αποτέλεσμα  και προώθηση του ακινήτου σας.

Η τιμή είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων, οπώς: απόσταση από την Αθήνα, τετραγωνικά εσωτερικών και εξωτερικών χώρων.

Αποστείλατε το αίτημα σας στο info@investmentsingreece.gr